农村老房兄弟俩签了买卖协议己过了十五年卖方可以收回吗?

农村老房兄弟俩签了买卖协议已过了十五年，卖方能否收回要结合协议效力和履行情况判断。
如果买卖双方均为本集体经济组织成员，且协议内容未违反法律强制性规定，同时已实际交付房屋并由买方长期占有使用，卖方通常难以收回房屋。

若存在以下情形，卖方可能有权主张收回：
1. 如果买方并非本集体经济组织成员，该农村老房买卖协议因违反宅基地使用权转让的身份限制，可能被认定为无效，卖方有权基于合同无效要求返还房屋；
2. 如果协议签订时未经村集体经济组织同意或未办理宅基地使用权变更登记，且买方尚未实际取得房屋控制权，卖方可能以程序瑕疵为由主张收回；
3. 如果协议存在欺诈、胁迫等可撤销情形，且卖方在法定期限内（知道或应当知道撤销事由之日起一年内）行使撤销权，可申请撤销协议并收回房屋。
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农村老房兄弟俩签了买卖协议已过了十五年，卖方收回房屋的主张需以法律规定为依据。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”该条款明确农村宅基地使用权的转让限于本集体经济组织成员内部。本案中，农村老房买卖涉及宅基地使用权的转移，若兄弟俩属于同一集体经济组织成员，协议未违反“一户一宅”原则，且已履行交付义务十五年，符合宅基地流转的基本条件，卖方收回主张难以无法律依据。若买方非本集体经济组织成员，根据上述法条隐含的身份限制，协议因违反法律强制性规定应属无效，卖方依据合同无效的返还原则，可主张收回房屋。综上，法律依据的核心在于买卖双方身份是否符合宅基地转让的法定条件。
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农村老房兄弟俩签了买卖协议已过了十五年，若卖方想收回房屋，可参考以下实用行动建议。
1. 核实双方身份资格：立即确认买方是否为本集体经济组织成员，这是判断农村老房买卖协议效力的核心。若买方非本村成员，协议无效的可能性较大，为收回房屋奠定基础；若为同村成员，则需进一步审查其他条件。
2. 收集协议履行证据：整理农村老房的交付凭证、买方使用房屋的证明（如水电费缴纳记录、装修凭证等），若房屋未实际交付或买方未长期使用，卖方收回的可能性增加；反之则需寻找其他法律突破口。
3. 咨询村集体经济组织：向村委会或村集体了解当年农村老房买卖是否经过集体同意，以及宅基地使用权是否办理变更登记。若未经过同意或未登记，可作为主张协议程序瑕疵的重要理由。
4. 评估诉讼时效风险：确认是否存在诉讼时效中断、中止情形，如近三年内是否向买方主张过权利并保留证据。若已过诉讼时效，需谨慎选择法律途径，避免维权失败。
选择解决方案时，应重点考虑协议效力、履行现状及诉讼时效三大因素，优先通过协商解决以降低成本。若协商无果，建议尽快联系专业律师制定针对性方案。
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农村老房兄弟俩签了买卖协议已过了十五年，卖方收回房屋可能面临以下法律风险。
1. 协议有效时的违约赔偿风险：如果农村老房买卖协议合法有效（如双方均为同村成员、经过集体同意），卖方单方面收回房屋属于违约，需按照协议约定或法律规定赔偿买方的经济损失。例如，买方已对农村老房进行装修、翻新，投入了10万元，卖方收回房屋可能需赔偿该笔费用及房屋增值部分。
2. 诉讼时效经过的败诉风险：若买方已占有使用农村老房十五年，且卖方在最近三年内未以任何形式主张过权利，买方可能以诉讼时效届满为由抗辩。例如，卖方在第十六年才起诉要求收回农村老房，法院可能因超过诉讼时效而驳回其诉讼请求，导致无法收回房屋。